[项目管理]徐州项目投资估算

（项目管理）徐州项目投资估算

（表2）【土地成本估算表】(单位:万元) 序号 1 2 3 合计 （2）前期工程费： 1169 万元，详见本项目前期工程费估算表（附表：3）。 （表：3）【前期工程费估算表】(单位:万元) 序号 1 项目 勘探费 计算依据 计价（万元） 26 项目 土地出让金 契税 拆迁补偿费用 计算依据 110万/亩×50亩 土地出让金×税率（3%） 计价（万元） 5500 165 0 5665 楼面地价:成本/可销售面积=5665/60030m2=944元/m2

1.1 1.2 2 2.1 2.2 2.3 3 4 5 6 7 地质勘探费 文物勘探费 设计费 主体工程设计费 供电设计费 绿化设计费 施工图审查费 可行性研究费 环卫费 招投标费 城市基础设施配套费(扣除物20 1.8元/m2×33350m2＝6 20元/m2×60030m2＝120 984万×4.6%＝45 120万×10%＝12 1.5元/m2×60030m2＝9 自行研究 150元/户×500户＝7 3万+20万＝23 80元/m2×60030m2＝480 可谈 177 可谈 9 0 7 23 480（可谈）

流) 8 8.1 8.2 8.3 8.4 8.5 8.6 8.7 8.8 8.9 建设规费 白蚁防治 气象监测费 教育附加 工程质量监督费 新型墙体材料专项费用 人防工程易地建设费 工程定额测定费 散装水泥费 劳保统筹基金 2元/m2×60030m2＝12 0.2元/m2×60030m2＝1 10元/m2×60030m2＝60 2元/m2×60030m2＝12 6元/m2×60030m2＝36 40元/m2×60030m2＝240 建安工程造价×1.3‰ 1.5元/m2×60030m2＝9 建安工程造价×3.5% 374 可自建 争取免交 施工单位缴纳

8．10 9 10 11 12 合计 规划放样费 试桩费 空气检测费 四证办理费 平整场地、临时设施费 2600元/幢×15幢＝4 考虑在桩基成本中 1.2元/m2×60030m2＝7 3元/m2×60030m2＝18 8元/m2×60030m2＝48 7 0 18 48 1169 转为单方造价：成本/可销售面积=1169/60030m2=195元/m2 (3)建安工程费： 6852 万元。（见表：4） （表：4）【建安工程费用组成】(单位:万元) 序号 1 项目名称 计算依据 计价（万元） 5943 主体土建/室内/外装小高层住宅1100元/m2×27000m2＝2970

修 2 3 4 5 6 7 主体给排水 主体电气 主体消防 电梯 监理费 审计审查费 多层住宅900元/m2×33030m2＝2973 30元/m2×60030m2＝180 50元/m2×60030m2＝300 10元/m2×60030m2＝60 8部×25万/部 0.8%*(12105+300+500+100)＝104 (5%*5%+1‰)*(5943+180+300+60)＝23 180 300 60 200 104 23 8 产权测量费 商业2.46元/m2×10000m2＝2 住宅0.8元/m2×50030m2＝4 6 9 产权交易费 6元/m2×60030m2＝36 36

10 合计 其他建安成本 6852 转为单方造价：成本/可销售面积=6852/60030m2=1141元/m2 （4）基础设施费（红线内外工程费）： 1769 万元，（详见表：5）。 （表：5）【基础设施费估算表】(单位:万元) 序号 1 2 2.1 2.2 2.3 项目 给水、排污配套工程 供电工程费 小区内室外供电配套 供电配套工程(专线) 供电配套工程(设备) 计算依据 15元/m2×60030m2+20万（增容费） 18元/m2×60030m2＝108 估300 估450 金额（万元） 110 984

2.4 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 供电增容费 煤气管道 通讯工程 绿化景观工程 小区道路费 有线电视费 小区智能化 环卫设施费 热水供应工程费 暖气供应工程费 小区照明费 300元/千伏安×6000千瓦×70%＝126 2800户×500户＝140 6元/m2×60030m2＝36 120元/m2×33350m2×30%＝120 140 36 120 150 17元/m2×60030m2＝102 12元/m2×60030m2＝72 不考虑 不考虑 102 72 5 0 0 50

13 合计 空调设施费 暂不考虑空调 0 1769 转为单方造价：成本/可销售面积=1769/60030m2=295元/m2 （5）开发期间税费： 15 万元,（详见表：6） （表：6）【开发期间税费一览表】(单位:万元) 序号 1 合计 类别 物业管理基金 计算依据 暂按2.5元/m2×60030m2＝15 交纳税额（万元） 15 15 (6)不可预见费。 294 万元,取上面1-4项之和。

不可预见费=（0+1169+6852+1769）×费率（3%）=294万元 （注：第一项土地使用权出让金为公布数据，不考虑不可预见性）

（7）开发成本。 157 万元,以上1-6项小计: 开发成本=（5665+1169+6852+1769+15+294）=157万元 二、开发费用估算 1、管理费用： 315 万元,取上面1-6项之和的 2% （5665+1169+6852+1769+15+294）×税率（2%）=315万元 2、销售费用： 675 万元,详见（表：7）。 （表：7）【销售费用估算表】(单位:万元) 序号 1 项目 销售费用 计算依据 (25760)销售收入×1% 计价（万元） 258

合计 3、财务费用： 630 万元. 258 (直接开发成本的4%):157×费率（4%）=630万元 4、开发费用： 1203 万元,前面1-3项之和 315+258+630＝1203万元 三、销售收入： 销售收入 25760 万元，详见（表：8） （表：8）【销售总收入预测】(单位:万元) 项目 住宅项目 商业项目 可销售面积 50030m2 10000m2 建议销售单价（元/平方米） 50030*(3300*50%+3800*50%) 10000*8000元/平方米 销售收入（万元） 17760 8000

车位 合计 25760 第三节建设项目的财务评价 一、税金计算 1、住宅销售税金及附加估算 4943 万元,详见住宅销售税金及附加估算表(表:8) （表：8）【住宅部分销售税金及附加表】(单位:万元) 序 号 1 项目 名称 销售收入 25760 计算依据 合计

2 销售税金 2.1 营业税、城市维护建设税、及附加税 2.2 2.3 2.4 2.5 交易印花税 水利建设基金 预征土地 城镇土地使用税 实际税金:住宅17760×10.98%＝1950 商业8000×11.98%＝958 2908 合计 2908

三、毛利润 5885 万元:

销售收入-开发成本-开发费用-税金+返还＝毛利润 25760-157-1203-2908＝5885万元

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