住宅小区停车位权利归属若干问题研究

住宅小区停车位权利归属若干问题研究

住宅小区停车位权利的归属问题引发了许多的社会矛盾，现行的《物权法》尽管对住宅小区停车位的权利作出了规定，但因为内容较为笼统，因而仍不能从根本上解决问题，如何从立法上解决住宅小区停车空间权利问题显得十分迫切。

住宅小区是一个较新的概念，建设部1994年3月24日建设部令第33号《城市新建住宅小区管理办法》中对此作了法律定义。住宅小区包括房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等相关设施，住宅小区停车位(库)也是住宅小区不可或缺的有机组成部分。停车位是在越来越多的业主或使用人成为有车一族后，住宅小区的人们经常谈及的话题，其中较为突出的问题，就是住宅小区停车位愈来愈紧张，而且表现出严重的无序化，人们围绕住宅小区停车位引发的纠纷也日益增多。如何从立法上界定住宅小区的空间权利问题是法学界的一个重大课题。

一、当前有关住宅小区停车位(库)权利的规定

住宅小区停车位(库)的所有权，作为一种法律关系。是指主体间(各业主间)的权利和义务。《中华人民共和国民法通则》第71条规定：“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。”这是该民事基本法律从民事权利角度，对财产所有权内容作出的简要精到的规定。以上所有权的四项权能构成了住宅小区停车位(库)所有权的内容，其每项权能均有相对独立性和可分性以及待定的含义。

《中华人民共和国民法通则》第72条规定：“财产所有权的取得，不得违反法律规定。”财产所有权是法律赋予的权利，以上财产所有权的取得，主要有原始取得和继受取得两种。原始取得(最初取得)，是指不以他人已有的所有权为根据从他人那里取得所有权，而是直接依照法律的规定，通过某种方式或行为取得财产所有权，实践中有：(1)劳动生产(建筑施工)，(2)收取擎息，(3)国家没收，(4)无主财产，归国家所有，(5)添附财产。继受取得(传来取得)，是指业主通过某种法律事实，从原所有人处取得该停车位(库)的所有权，如通过合同关系和继承关系而取得财产所有权，就是继受取得。住宅小区停车位(库)所有权大多数由业主通过合同关系取得，该停车位(库)通常分为地上车库、地下车库和改变原有法定用途的停车位(库)。

我国《城市房地产管理法》和《城市房屋权属登记管理办法》的相关规定，并没有涉及地下房屋的权属登记，《城市房地产管理法》第2条规定：“本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑及构筑物”。这里的“土地上”是指地表之上，因此，地下车库依据该条规定是不能办理产权证的。房地产所有权证是权利人依法拥有房屋的所有权并对房屋行使占有、使用、收益、处分权利的唯一合法凭证，要获得权利证书，必须到土地管理局和房产管理局登记，如果没有进行权属登记，自然不能获得法律承认的所有权。当然，实践中有一种地下停车位(库)例外，它是开发商依照建设用地规划许可证载明的规划用途建造的地下车库，它和住宅一

样要计入整个宗地上的建筑面积，每一个停车位都可以拥有独立的产权。这是以我国北京市为代表的住宅小区地下停车位(库)合法有序发展的一种良好趋势，开发商只有如此依法运作，才能真正解决住宅小区停车难的问题。

我国第一部物业管理法规《物业管理条例》于2003年5月28日经国务院第9次常务会议通过，自2003年9月1日起施行。该条例规定了建设单位不能擅自处分业主依法享有的物业共享部位、共同设施设备的所有权或使用权，但是由于规定过于原则笼统，保护业主利益的核心问题如专有所有权和共有所有权问题没有体现。因此，该条例从本质上讲，仅仅是对业主简单利益的保护条例，不是根本意义上的建筑物区分所有权立法。

1997年1月1日起施行的《中华人民共和国人民防空法》(以下简称《人民防空法》)，第5条第2款、第26条规定，国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有，平时利用人民防空工程，不得影响其防空效能。

1997年12月1日起施行的建设部《城市地下空间开发利用管理规定》第25条、第29条规定，地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或依法进行转让、租赁。平战结合的地下工程，平时由建设或使用单位进行管理，并应保证战时能迅速提供有关部门和单位使用。

从这些法律、法规和规章的规定可以看出，住宅小区作为民用建筑，其人防工程是公建配套设施，而且遵循“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则。即人防工程的权属属于投资者所有，所有者可以将人防工程依法进行转让、租赁。但人防工程在使用上受到一定限制，即实行许可证制度，且在战时由人民防空指挥机构统一调度、无偿使用，任何单位和个人必须无条件服从，不得阻挠和干涉。明确这一点，对于我们继续探讨住宅小区人防工程权属的具体归属是十分重要的。

2007年10月1日生效的《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)第74条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要(第1款)。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定(第2款)。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位。属于业主共有(第3款)。该法为解决建筑区划内用于停放汽车的车位、车库的权利归属相关问题作出了明确规定。全国人大常委会法工委副主任王胜明介绍，车库、车位不像电梯、楼梯、绿地那样可以共有公用，它一般都是由业主专有和专用的；而且在买房过程中，通常都是和开发商约定，这些约定可能是出售、附赠或者出租。《物权法》规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”主要针对现实生活中的一些情况：有的开发商将车位、车库高价出售给小区外的人停放；不少小区没有车位、车库或者车位、车库严重不足，占用共有的道路或者其他场地作为车位等问题。

根据《物权法》的规定，占用业主共有道路停放汽车的车位，属业主共有。这就意味着，开发商、物业公司不能将车位收费所得据为己有；如果需要收费，在扣除必要管理费后的所得款应属于全体业主共有。如果有车的业主无偿占据了小区的公共道路，则损害了无车业主的利益，因此只有让全体业主共同分享停车利益，天平才能得到平衡。而针对实际生活中由于开发商和业主信息不对称，许多开发商利用“协商”机制在格式合同中变相决定车位归自己所有的情况，对此，笔者建议我国通过最高人民法院的司法解释和具体的地方条例来补充完善物权法的规定。例如杭州市出台的《杭州市居住区配套设施建设管理条例》就规定，地面公共停车泊位、按标准建设的自行车库属于居住区全体业主所有，开发商不得擅自租售用于谋利，否则可处以10万元以上50万元以下罚款。

二、如何解决住宅小区停车位(库)权利归属的问题

开发商历来将住宅小区的地下车库单独出售，但购买者很少有领到产权证的，多年来，人们很少对此进行追问。笔者根据《物权法》第74条及相关规定，通过分析住宅小区停车位、库权利归属现状，总体上形成现阶段处理住宅小区车位、车库权利归属的基本思路：第一，规划设计文件对小区车位的归属有规定的，依其规定；第二，规划设计没有规定的，考察国有土地使用权出让合同的规定；第三，前两份文件均无规定的，测绘部门的测绘结果及其证明，车位是否已经公摊到商品房的面积之中；第四，商品房预售合同的约定；第五，小区车位、车库使用合同的规定。

上述法律的规定及司法实践为解决住宅小区停车位(库)的权利归属提供了依据。按照处理住宅小区车位、车库归属的基本思路，将住宅小区车位、车库权利归属的确定规则概括为三个方面：

(一)具有独立产权的停车位(库)

具有独立产权的停车位(库)就是建筑物中具有的可由所有人独立使用并拥有的部分。构成专有部分，须具备两项要件：第一，构造上的独立性，又称“物理上的独立性”，指建筑物各区域可区分所有权部分的客观明确的事实，换言之，指一所有者的专有部分与另一所有者的专有部分须在建筑构造上能够客观地区分其范围；第二，利用上的独立性，又称机能上的独立性，指建筑物中拥有专有部分的所有权人能行使一般独立的建筑物相同的权能，具有能满足一般生活目的独立机能。通常能以下述基准判定：一是单独使用，二是独立的经济产权。停车位(库)的专有所有权的专有部分的范围应按其所拥有的房地行政部门颁发的产权所有权证上登记的范围为准。

依照建设用地规划许可证载明的规划用途建造的地下车库，虽然和地上住宅属于同一建筑主体不可分割的组成部分，但和住宅一样要计人整个宗地上的建筑面积。因此，该车库的每一个停车位都可以拥有独立的产权。按照目前北京市的有关规定，这种室内机动车停车位的面积，可按照车位实际占用面积的方式计算，也可以按实际占用面积加分摊的公用建筑面积的方式计算，但每一幢楼房只能选择一种计算方式。此类停车位可以单独核发房屋所有权证，也可以与购买的商品

房合并核发房屋所有权证。此种地下停车位开发商有权予以出售、出租。拥有产权的业主无须缴纳车位使用费，但仍应按期缴纳物业管理费或车辆看管费。

(二)不能办理产权证的停车位(库)

作为建筑物的公共配套设施或附属建筑物的停车位(库)也不能取得相应的独立产权。一般情况下，开发商兴建了一定范围的停车位(库)，作为配套设施使用是不能取得独立产权的。这一部分建筑物在法学理论上称之为共有所有权。共有所有权，也称“共用部分持分权”或“持分共有所有权部分”，指建筑物的独立所有权人依照法律或管理规约的规定，对建筑物区域内的共用部分所享有的占有、使用、处分和收益的权利，从主体上看，共有所有人的身份具有复合性，既是建筑物中共用部分的共有所有权人，也是建筑物中专有部分的专有所有权人。从客体上看，共有所有权的客体较为广泛，不独包括法定共用部分，并包括规约共用部分，从内容上看，共有所有权的权利义务较为广泛。主要包括全体共有所有权人对建筑物整体包括配套，附属设施所共同享有的权利、义务。住宅小区地上停车位的法律特征。目前住宅小区内的地上停车位主要有两种类型：第一种是在具有独立产权证的经营型停车场内的停车位(库)，此种停车场是经过政府管理部门的批准设立，因而产权明确，其收益应当归产权人和管理人享有；第二种是住宅小区内更为常见的，即由开发商或物业管理公司在小区的道路两旁自行画线分割出许多停车位，出租给业主使用，并按期收取停车费。这种类型的停车位产权归属取决于停车位所在的道路性质。按照建设用地规划许可证和国有土地使用证，如果位于住宅小区的道路是市政道路，其产权当然属于国家政府的授权与批准。如果该条道路是小区的公共道路，则由于该道路用地属于小区宗地的一部分，在计算小区容积率时已经被计算在小区总土地使用面积之内，其土地使用权已归全体业主按比例共同享有。因此，由于该种类型的停车位使用的是全体业主的土地使用权，所以在该类停车位上收取的停车费实际上包括两部分：一部分是土地租金收入，该收入应当归全体业主所有；另一部分为车辆看管费用，该费用归作为看管人的开发商或者物业公司所有。需要指出的是，无论是开发商还是物业公司都无权擅自在小区的公共道路上设立停车位，而必须在得到业主大会的许可并与业主委员会签订协议，对有关收益分配作出具体约定(比如可约定租金所得用于弥补小区内的物业管理费用开支)后，才能设立和运营这种地上停车位。

住宅小区配套、共用的停车位，在法律上为同时附随于数个对建筑物享有专有权人的专有部分而存在的附属物或从物，具有从属性。住宅小区的配套附属设施属于全体共有人共同共有，不可具体分割，基于以上理由，作为小区内的配套设施的停车位(库)不能办理独立的产权证。作为公共场所或市政规划的停车位(库)也不能办理产权证，为有序的规范社会行车秩序，市政管理部门在众多公共场所(包括住宅小区的市政道路)划分了停车区域，由于这一部分属于市政设施，因此亦不能办理相关产权证明。

(三)改变原有法定用途的停车位(库)

该形式可分为两类：第一类是住宅小区楼房首层架空层(防潮层)的停车位(库)；第二类是利用人民防空工程进行改造的地下车位(库)。

1．住宅小区楼房首层架空(防潮层)停车位(库)的房地产权归属

在现行的房地产行政管理法律制度下，首层楼房架空层(防潮层)的建筑面积是不计算建筑容积率的，不能获得相应的土地使用权面积份额，其法律权利依附于房屋建筑物，是住宅房屋单元的从物。首层楼房架空层(防潮层)停车位的房地产权利，实际上是依附于房屋单元的占有、使用、收益的不完全物权，依法不能取得独立的房地产权利，其法律权利依附于计算容积率的房屋建筑物。因此，首层楼房架空层(防潮层)停车位(库)不能从建筑物房屋单元中分离或分割，亦不能将其产权约定为房地产开发商所有，而应由所在楼栋单元建筑物专有所有人共有。

如果住宅小区的地下停车位是在建设用地规划许可证上没有载明，由开发商利用建筑物的地下空间改造而成的停车位，那么这种停车位没有计算在建筑物的建筑面积之内，无法取得独立的产权证。实践中有的开发商主张这种停车位归自己所有，这种说法缺乏基本的法理基础。首先，取得停车位的房屋所有权证的前提条件是拥有相应的土地使用权，而该停车位没有被计算在影响小区容积率的建筑面积之内，因此，该停车位不具有相应的土地使用权，是无法取得产权证的；其次，该地下停车位由于不具有独立产权资格，其建立在全体业主所共同拥有使用权的土地上，所以，该种地下停车位的权益由小区的业主享有，开发商或物业公司是无权擅自处分的。

2．利用人民防空工程进行改造成的停车位(库)的房地产权归属

对于人防工程的具体归属，笔者认为，还是应当遵循“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”原则予以确定。根据1997年3月1日起实施的《广东省城镇新建商品房交易价格行为规则》第8条规定，按国家有关规定应承担的开发小区内基础设施和公用设施配套建设费作为商品房的成本，包括在商品房销售价格构成内。因此，如果开发商没有将人防工程的投资作为成本包含在商品房销售价格中，应当在合同中向购房人明示。否则，我们可以推定开发商出售商品房时已将人防工程的建设费用作为商品房价格的组成部分，人防工程属于全体业主所有。根据“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”原则，笔者认为，除法律、法规、规章有特别规定外，只要住宅小区人防工程符合以下条件之一，即可认定其属于全体业主共同所有：(1)开发商在计算公摊面积时把人防工程的建筑面积计算在内；(2)开发商在出售单元房屋时承诺无偿提供人防工程供全体业主使用；(3)开发商把建造人防工程的成本核算在住宅开发成本之内。根据《人民防空法》所规定的“谁投资，谁使用，谁收益”的原则，关于“投资者”目前在消费者或投资者之中有几种不同的理解：第一种认为是住宅小区的开发商，第二种认为是全体业主，第三种认为是政府的人民防空办公室。笔者认为，应从运动角度科学加以分析：

其一，住宅小区的开发商确实是直接对人民防空工程的投资者，但是这些并不能从法律上断定它就是真正的投资者，事实上住宅小区的实际投资人是房屋的买受人——全体业主，即使建设依据等相关文件上没有进行登记(该建设文件只能由具有相关资质的单位成为登记的权利人，但该登记人投资建设的目的是出售

商品房，并以售房款作为对价转让其投资权益)。关键还在于，住宅小区的人民防空工程是法定的配套工程，有些人民防空工程的建设费用并非来自开发商(如不需缴纳土地出让金的情况，易地建造的情况)，那么无条件地断定住宅小区的人民防空工程的投资者为开发商，是缺乏事实及法律依据的。

其二，住宅小区的全体业主和各区、县的人民防空办公室，均没有符合法律规定的投资证明文件和有关权利证书，仅以各种推断而确立投资者的身份，也是苍白无力的。

其三，我们试着从人民防空最高阶位的法律和相关规定出发，研究住宅小区人防工程(用作地下停车场)的投资者或权利人。《北京市人民防空工程建设与使用管理规定》(以下简称《规定》)是在《人民防空法》基础上，由北京市人民政府颁行的具体适用的细则规定。该《规定》第4条规定：“市人民政府人民防空办公室(以下简称市人防办)是本市人防工程建设和使用管理工作的主管机关，负责本规定的组织实施和监督检查。区、县人民政府人民防空办公室，按照各自的职责，依法管理本地区人防工程的建设和使用管理工作(市或者区、县人民政府人民防空办公室，以下简称人防工程管理部门)。本市计划、建设、公安、消防、财政、物价、工商行政和市政管理等有关部门在各自的职责范围内，依法进行人防工程的建设和使用管理工作。”第9条规定：“建设单位在城镇结合民用建筑建设的人防工程，应当按照国家和本市规定的建设标准进行建设。”关于建设人防工程的程序，该规定第15条规定：“按照规定需要建设人防工程的建设单位，应当持市人防办核发的《人防工程设计审核批准通知单》或者《防空地下室易地建设证明书》向规划管理部门申请办理《建设工程规划许可证》。”

以上规定不难看出，开发商(建设单位)是在建设城镇结合民用建筑(商品房)的情况下，依法应当配套建设人防工程，它不是自愿的投资者，而是建设开发商品房的同时的义务承担者；人民防空办公室依法只是住宅小区人民防空工程建设和使用的行政管理、监督机关，同其他行政机关如计划、建设、公安、消防、财政、物价、工商行政和市政管理等有关部门在各自职责范围内，依法进行人防工程的建设和使用管理工作。因此，人民防空办公室，既不是住宅小区人防工程的投资者，也不是住宅小区人防工程的所有权人。

综合客观现状和有关法律法规，住宅小区用作地下停车场的人民防空工程，在住宅小区业主与开发商签订商品房买卖合同时，开发商承诺，住宅小区具有的各项配套设施中，包含了人民防空工程；在合同条款中，没有明确规定人民防空工程的建设成本，不包含在商品房的销售成本之中；该人防工程的建筑面积计算在住宅小区公摊面积之内，那么住宅小区用作地下停车场的人民防空工程，自从商品房开始销售之日起，其投资人就开始转移，因此，住宅小区的人民防空工程在以上条件下，其投资人毫无疑问就是住宅小区的全体业主。即便是开发商尚未开始销售，开发商也只是作为一个大业主来充当投资人的角色。