浙江省2017年房地产估价师《理论与方法》：估价报告的形式试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、市场调查中的__，即通过收集初步的数据提示问题的真正性质，从而提出一些推测和新想法。 A．试探性调查 B．描述性调查 C．因果性调查 D．阶段性调查

2、下列不属于城市规划体系的是__。 A．规划法律体系 B．规划运作体系 C．规划执行体系 D．规划行政体系 3、某建设项目建设期3年，各年计划投资额分别为1800万元、2400万元和1900万元，年均价格上涨率为5%，则该项目建设期涨价预备费约为__万元。 A．305 B．463 C．636 D．961

4、下列不属于企业利润的是__。 A．营业利润 B．投资净收益 C．额外总收入

D．营业外收支净额

5、房地产开发企业取得方能预售商品房。 A：《商品房预售许可证》 B：《商品房开发许可证》 C：《商品房经营许可证》 D：《商品房销售许可证》 E：执行层的组织协调

6、工程建设过程中不可避免地存在风险。保险是承包商承担的风险之一，以下不属于保险内容的是__。 A．工程保险 B．工人人身保险 C．第三方保险 D．质量保险

7、某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元。如果投资者投入的权益资本为1500万元，经营期内年平均利润总额为650万元，年平均税后利润为500万元，则该项目的资本金净利润率为__。 A．22.2%

B．33.3% C．44.4% D．55.5%

8、房屋预告登记后，债权消灭之日起__内未申请登记的，预告登记失效。 A．30日 B．3个月 C．1年 D．2年

9、下列关于收益法求取净收益的说法，错误的是__。 A．净收益包括有形收益和无形收益

B．运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费 C．通常只有客观收益才能作为估价依据

D．应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值 10、土地购置贷款的金额通常不超过土地评估价值的（）。 A．30%～40% B．40%～50% C．50%～60% D．60%～70%

11、某市去年住宅的实际销售量为500×104m2，预测销售量为450×104m2，平滑指数为0.8，则利用指数平滑法预测的今年的住宅销售量是__×104m2。 A．475 B．600 C．．450 D．490

12、业主委员会是业主大会的。 A：决策机构 B：执行机构 C：监督机构 D：联合机构

E：执行层的组织协调

13、不属于引起房地产价格上升的原因是。 A：外部经济

B：需求增加导致稀缺性增加 C：生活水平的提高 D：通货膨胀

E：工业用地的监测点评估价格

14、下列关于设计方案评价原则的说法不正确的是__。

A．经济合理性与技术先进性相结．合原则是要在满足使用者需求的前提下尽可能降低造价

B．项目全寿命费用是项目从投资一开始一直到项目建设完成投入使用所发生的一切费用

C．设计过程中要力求项目全寿命费用最低

D．设计者要兼顾近期和远期要求，选择合适的功能水平，即近期与远期效益相结合的原则

15、对于选择了目标市场的企业，唯一的方法就是实现自己企业的产品和竞争对手之间的（）。 A．差别化 B．同质化 C．多样化 D．独特性

16、某商品住宅于1999年1月10日竣工验收使用，2002年1月10日交付给买受人。开发商应承担该商品住宅屋面防水工程的最低保修期限应至__。 A．2002年1月10日 B．2004年1月10日 C．2005年1月10日 D．2007年1月10日

17、根据房地产开发经营企业的业务经营模式类型，主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目。部分性租赁住宅、普通商品住宅也可采用这种模式。

A：开发-销售模式

B：开发-持有-出租-出售模式 C：购买-持有-出租-出售模式 D：购买-更新改造-出租模式 E：借款合同 18、房地产管理部门对房地产转让双方提供的文件进行审查，当超过__日视为同意受理。 A．10 B．20 C．5 D．7

19、以下公式为报酬资本化最一般的公式的是。 A： B： C： D：

E：工业用地的监测点评估价格 20、若注册结构工程师注册有效期届满需要继续注册的，应当在期满前日内办理注册手续。 A：30 B：15 C：45 D：60

E：执行层的组织协调 21、承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200m2，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元/m2。现市场上类似住宅的年租金为600元/m2。若折现率为8%，则承租人甲目前的权益价值为__万元。 A．6.19 B．6.42

C．7.20 D．9.58

22、业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的是。 A：物业管理合同 B：前期物业服务合同 C：后期物业服务合同 D：物业服务合同 E：执行层的组织协调 23、城市房屋拆迁补偿评估中，对被征收房屋的室内自行装修补偿款的评估应采用的价值类型是__。 A．投资价值 B．谨慎价值 C．快速变现值 D．市场价值 24、在办理房屋登记时，房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权不属同一人且原因不明的，房屋登记机构应当。 A：办理预告登记 B：办理更正登记 C：办理异议登记 D：不予办理登记 E：执行层的组织协调

25、房地产估价专业意见的作用可分为性质不同的两类，即__。 A．一类是咨询性、参考性的，另一类是法律性、证据性 B．一类是参照性、咨询性的，另一类是签证性、证据性 C．一类是咨询性、参考性的，另一类是签证性、证据性 D．一类是咨询性、参考性的，另一类是签证性、法律性

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、实物期权方法可以应用于房地产投资决策，主要是因为房地产投资具有．(2009年试题)

A：可预测性 B：不可控性 C：不可逆性 D：可延期性 E：不可变更性

2、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于__。 A．社会因素 B．环境因素 C．人口因素 D．行政因素

3、确立施工中控制质量的具体措施，主要包括方面。

A：对各项施工设备、仪器进行检查，特别是校准各种仪器仪表，保证在测量、计量方面不出现严重误差 B：控制混凝土质量

C：对工程中的配套设备进行检验

D：对砌筑工程、装饰工程和水电安装工程等制定具体有效的质量检查和评定办法

E：实行科学合理的施工进度控制安排

4、在运用假设开发法时，对于最佳开发利用方式的判断，最主要的标准是__。 A．用途 B．档次 C．规模

D．建筑结构

5、关于房地产项目融资的说法错误的是__。

A．房地产投资者为确保投资项目的顺利进行而进行的融通资金的活动

B．通过为房地产投资项目融资，投资者通常可将固着在土地上的资产变成可流动的资金

C．实质是充分发挥房地产的财产功能，为房地产投资融通资金，以达到尽快开发提高投资效益的目的

D．房地产项目融资只包括资金筹措而不包括资金供应 6、房地产开发的四个阶段包括。 A：投资机会选择与决策分析 B：前期工作 C：招标阶段 D：建设阶段 E：租售阶段

7、有限年期且其他因素不变的收益法公式可用于__。 A．不同收益年限的类似房地产价格的相互转换 B．市场法中交易情况调整

C．比较相同类型不同期限价格的高低

D．不同类型房地产不同使用年限价格的高低 E．直接用于测算价格

8、__年，颁布的《住房公积金管理条例》是住房公积金管理工作的法律依据。 A．1999 B．2000 C．2001 D．2002

9、路线价法求得的价格实际是一种__。 A．市场价格 B．收益价格 C．积算价格 D．比准价格

10、根据《》，下列自然资源既有可能属于国有又有可能属于集体所有的有__。

A．矿藏、森林、草原 B．水流、山岭、滩涂 C．森林、山岭、荒地

D．森林、水流、荒地 E．草原、滩涂、荒地

11、某房产面积10000m2，要求测绘精度为二级，则其限差为__。 A．4 B．6 C．12 D．24 12、业主委员会应当自选举产生之日起日内，将业主大会的成立情况、业主大会、议事规则、业主公约及业主委员会委员名单等材料向物业所在地的区、县房地产行政主管部门备案。 A：15 B：30 C：45 D：60

E：执行层的组织协调

13、w省B县为加快城镇住房制度改革进程，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、w省常委会出台的《w省城镇房地产开发经营管理条例》及w省颁布实施的《w省商品房销售管理办法》等法律、法规，出台了《B县城镇职工住房补贴管理暂行办法》、《B县城镇商品房预售管理办法》、《B县城镇商品房销售管理办法》等一系列规定，全面完善了以经济适用住房为主的住房供应体系，并建立了城镇最低收入家庭住房保障制度。为加快经济适用住房建设，2010年3月，该市采取招标方式，选定C房地产开发公司开发建设园林小区经济适用住房建设项目，该经济适用住房项目每平方米成本价中，征地和拆迁补偿费为130元、勘察设计和前期工程费为170元、建安工程费为630元、住宅小区基础设施建设费(含小区非营业性配套公建费)为70元、贷款利息为30元。1．《中华人民共和国城市房地产管理法》属于。。下列关于经济适用住房的表述中，正确的是。

A：经济适用住房实质上就是廉租住房 B：低收入家庭可购买经济适用住房 C：经济适用住房土地可以通过划拨取得

D：经济适用住房供应实行申请、审核、公示和轮候制度 E：《城市房屋拆迁估价指导意见》

14、房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一年度的（）弥补，下一年度税前利润不足弥补的，可以在5年内延续弥补。 A．所得税前利润 B．所得税后利润 C．应分配利润 D．未分配利润 15、根据房地产市场自然周期的理论，商品房租金增长率下降是处于自然周期的。 A：第二阶段 B：第一阶段初期 C：第一阶段后期 D：第三阶段 E：第四阶段

16、城市用地布局结构是否合理，主要体现在。 A：城市各功能部分的组合与构成的关系

B：城市工业排放物所造成的环境污染与城市布局的矛盾 C：是否反映出城市特定自然地理环境和历史文化积淀的特色 D：所反映的城市总体运营的能动性

E：所反映的城市总体运营的效率与和谐性 17、下列关于地租理论，表述正确的是。

A：地租是使用土地的代价，即土地这种生产要素的价格

B：土地的需求曲线与供给曲线的交点，决定了土地的正常价格，即地租 C：地租由土地的需求与供给所决定

D：土地的需求通过土地产品的需求得以反映，它取决于土地的边际收益产量 E：当其他生产要素的投入量固定不变时，随着土地使用量的增加，边际收益产量呈递减趋势

18、__主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为。 A．直接融资 B．间接融资 C．开发投资 D．置业投资 19、由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以违法所得 3倍以下但不超过30000元的罚款；没有违法所得的可处10000元以下罚款的情形有__。

A．同时在两个或者两个以上房地产估价机构执行业务的 B．未经注册擅自以房地产估价师名义从事估价业务的

C．以注册房地产估价师个人名义承接房地产估价业务并收取费用的 D．准许他人以自己的名义执行房地产估价师业务的 E．两个房地产估价机构联合投标获得估价业务的

20、下列关于建设用地使用权期间届满后的处理的表述中，正确的是__。 A．非住宅建设用地使用权期间届满后，自动续期 B．住宅建设用地使用权期间届满后，自动续期

C．非住宅建设用地使用权期间届满后，土地使用者需要继续使用土地的，应当最迟于期满前6个月申请续期

D．非住宅建设用地使用权期间届满后，土地使用者需要继续使用土地的，应当最迟于期满前2年申请续期 21、在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是__。 A．单元估算法 B．单位指标估算法 C．概算指标法

D．工程量近似匡算法

22、下列墙体中，属于非承重墙的有。 A：围墙 B：外墙 C：隔墙 D：填充墙

E：幕墙

23、当某宗房产有限年期的价格分别是VN，和Vn且报酬率为零时，Vn=（）。 A.A B.B C.C D.D

24、供求变化对均衡价格和均衡交易量均有影响，其相互关系为__。 A．供给增加等于需求增加时，均衡价格不变，均衡交易量增加 B．供给增加等于需求减少时，均衡价格下降，均衡交易量下降 C．供给减少小于需求减少时，均衡价格下降，均衡交易量增加 D．供给减少大于需求增加时，均衡价格上升，均衡交易量减少 E．供给增加大于需求增加时，均衡价格下降，均衡交易量增加 25、公开市场价值是指下列条件下最可能实现的价格__。 A．卖方和买方掌握必要的市场信息

B．卖方具有必要的专业知识，并了解交易对象 C．买方具有特殊的兴趣，并愿意给予附加出价 D．卖方和买方追求各自利益的最大化 E．卖方和买方急于完成交易