项目报告

“御海坊”建设项目

项目报告

目录

一、项目概况 ........................................................ 3 二、项目承办单位 ................................................ 3 三、项目建设条件 ................................................ 4 1.自然条件 ......................................................... 4 2．交通及前期工程条件 .................................. 5 四、建设内容及土建工程方案 ............................ 6 五、投资估算及资金来源 .................................... 7 六、项目建设期及实施进度安排 ........................ 9 七、项目建成后的经济、社会效益 .................. 10 八、项目地理位置图，总平面布置图 .............. 11 九、具体联系人姓名 .......................................... 12

一、项目概况

“御海坊”住宅小区项目位于海口市海甸岛海景路南侧海景房区域，系海口欣益顺实业有限公司开发在海口市的海景综合型住宅项目。“御海坊”住宅小区北临白沙门森林公园，距海滩直线距离700米，总建筑面积约40000平方米。该项目依托海甸岛得天独厚的地理位置优势，打破传统海景房住宅孤立单一的布局，充分考虑住户对居住环境多层次的需求，经由公司顶尖的建筑师参考高端海景住宅规划、设计，并采用大量进口大理石等高级建筑装修材料，按照国家最高标准-九级抗震标准建筑而成。住宅公寓不仅南北通透，8楼以上即拥有奢侈的无遮挡全方位海景视野，同时辅以配套的商户商业区、健身生活区，和风景优美一体的花园式绿化，专注为多需求的高端住户营造一个舒适便捷的具有“滨海小城”意境的生活园区。

二、项目承办单位

海口欣益顺实业有限公司成立于2009年，经海口市工商局注册的民营企业，是由武汉港基策划管理有限公司控股的房地产公司。武汉港基策划管理有限公司是由上市港企新华汇富投资控股的外资企业，有丰富的房地产策划经验。公司位于海口市美兰区海甸岛六东路16号，注册资本为人民币壹仟万元，主营房地产开发，具有丰富开发管理经验和较强综合实力。公司总经理罗汉洪先生在、美国及中国地区从事房地产开发事业，具有丰富的工程管理及统筹经验，

投资和管理的房地产项目包括：海南富爵广场、汇通酒店以及美国和泰国酒店项目等，在房地产领域具有多年经验，有精确的市场定位和独到见解分析。

公司地址：海口市美兰区海甸岛六东路16号“御海坊”。 公司电话：66511222

三、项目建设条件

本项目位于海口市海甸岛海景路南侧，总用地面积为10326.07㎡。地块紧靠白沙门公园与琼州海峡，交通方便，环境优美，区位优势明显。

1.自然条件

海口市地处低纬度热带北缘，属热带岛屿与季风性热带气候区，特点是：日照时间长、辐射能量大、雨量充沛、干湿季变率大。年平均气温 23.8℃，最高平均气温 28℃，最低平均气温 18.8℃。常年主导风向为东北风，次为东南风，平均风速 3.23m/秒。正常风力为 4 级以下，秋季会受 8 级以上强台风的袭击，年平均 8 级以上的强台风有 12 天，年平均 12级以上台风有 2～4次。本项目地块内地势较为平坦，无较大的土方开挖或回填。项目区用地主要为承载力较高的冲洪积地层，为玄武岩，属第四纪早期火山活动的产物，地质稳定性相对较好。

2．交通及前期工程条件

海口美兰机场开通国内外航线 70 多条，年吞吐量 600 万人次，是国内十大航空港之一，为国内外游客开辟了通畅空中通道。我国第一条跨海通道粤海铁路已通车。从根本上解决了陆岛之间交通联系的制约瓶颈。海口港与海口新港经过近几年的改造完善，已开通航线十几条，年均游客进出量达 500 万人次。环岛高速公路的建成，使海口与市县的交通变得方便快捷。琼州大桥的通车，使海口市区面积扩展至琼山桂林洋新区，与美兰机场的连接距离更短。

项目临近人民大道、和平大路、世纪大道、海甸五路等城市干道，根据上位控规道路交通规划，本项目用地边线的北侧为30m市政道路（海景路），东侧为12m规划市政道路。项目区通过海景路接入海口市交通网络，交通十分便利。

本项目用地位于城市建成区，项目周边市政道路上铺设有城市供水及雨污管网，项目供水与排水均可以从该管网接入/出。本项目用地位于城市建成区，项目周边市政道路上敷设有10KV电力线，电力能得到保障。本项目用地位于城市建成区，电信、有线电视、宽带及燃气管道等管线均可从周边接入。

四、建设内容及土建工程方案

本项目总用地面积为10326.07㎡（包含国土用地使用权面9093.51㎡，平衡用地面积为1332.56㎡），总建筑面积36938.55㎡，其中地上建筑面积31399.60㎡（其中计容面积30709.18㎡，架空层等不计容面积690.42㎡），地下室建筑面积5538.95㎡。

本项目主要建设两栋高层住宅建筑单体（1#楼23层，2#楼24层）主要朝向北侧海景路，住宅建筑面积37395.22㎡，共304户。裙房为2~3层商业网点，为满足小区商业配套设施及上位控规对完善周边公共配套配置的要求，形成住宅与商业为一体的舒适宜居的高尚社区。

表4-1 主要技术指标

序号 1 2 指标 总用地面积 总建筑面积 计容建筑面积 商业 3 其中 其中 住宅 单位 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 倍 % % 户 个 数量 备注 10326.0约15.49亩 7 36938.5 5 30709.1 8 3313.96 27395.2 2 6229.37 5538.95 690.42 1853.92 2.97 17.95 41.38 304 288 其中地上停车77，地下211 4 5 6 7 8 9 不计容建筑面积 地下室 其中 架空层、梯间 建筑占地面积 容积率 建筑密度 绿地率 总户数 停车位

本项目住宅建筑面积27395.22㎡，共建设住房304套，主要设计70㎡、90㎡、100㎡、110㎡、130㎡等六种户型设计。具体户型设计见下表。

表4-2 户型一览表

序号 1 2 3 4 5 6 7 建筑面积（㎡） 80.12 80.49 82.38 83.02 86.09 92.83 128.75 合计 户型 两室两厅一卫 两室两厅一卫 两室两厅一卫 两室两厅一卫 两室两厅一卫 两室两厅二卫 三室两厅二卫 户数 46 46 46 46 40 40 40 304 总面积 （㎡） 3685.52 3702. 37.48 3818.92 3443.60 3713.20 5150.00 27395.22 注：住宅总建筑面积含屋顶层建筑面积

五、投资估算及资金来源

项目总投资为21321.55万元人民币。建设资金来源为，申请银行贷款6000万元，其余部为建设单位自筹解决（建设单位自有资金初始投入3226.04万元，其余部分为销售收入滚动投入）。

表11-1 总投资估算表 单位：万元编号一11.1二12345671011121314三123456四11.11.21.322.13五六七八12345671011九12十十一十二工程或费用名称土地费用土地费用土地账面成本前期工程费前期咨询工作费勘察费设计费招标代理与服务费招标控制价编制费标底审查费环境影响评价费施工图审查费初步设计评审费水土保持方案编制费地质灾害评估费规划放线验线费城市基础设施配套费三通一平及临时设施费基础设施建设费电气工程给排水与消防工程行车道路生态停车场绿化工程2m高铁艺围墙建筑安装工程费地上建筑建筑工程安装工程精装修工程地下室建安工程大阳能热水系统(集热板约340㎡)公共配套设施建设费管理费用财务费用建设期其他费用工程监理费桩基检测费结算审查费消防安全技术检测服务费房产测绘收费防雷技术服务收费建筑门窗检测费白蚁防治费室内空气环境检测费住房交易手续费建筑节能检测开发期税费土地使用税印花税销售费用不可预见费项目总投资单位㎡㎡数量10326.0710326.07单价(元)1936.851936.8530.98计价格［1999］1283号估算价，参考原琼价费管[2011]213号估算价，参考琼价费管[2011]213号估算价，参考琼价费管[2011]225号、[2005]1140号琼发改收费[2007]170号琼发改收费[2007]170号估算价，参考计价格[2002]125号琼价费管[2011]224号参照计价格［1999］1283号保监[2005]22号发改办价格[2006]745号琼发改收费[2007]1148号㎡30709.18220㎡10326.073030.98384.231153.55项153591122.84项1228367.2204740.94㎡20098014.7㎡150400010040㎡m37012.21330132.6631399.611116.86㎡31399.6175094.93㎡31399.6220690.79㎡27395.2215004109.28㎡5538.952104.8㎡5538.9538002104.8㎡㎡3402000680工程费*2%贷款9000万元，利率按5.75%上浮10%计估算价，参考琼价费管[2011]213号估算价琼发改收费【2007】170号琼计价管〔2002〕424号琼发改收费[2007]1148号琼发改收费[2007]150号琼价审批[2009]39号琼发改收费[2004]1301号估算价，参考琼府办[2009]187琼发改收费[2007]3号琼计价格管［2002］490号琼建设[2008]227号每平方米每年18元，计3年销售额*0.03%按销售额的4%计入5%1138.5263.55197.974.2136.321.844.34.030.316.282.4.611.2368.2455.7612.481663.391015.31建安工程费其它费用2000200020001194.2132.7430.71280.7443.0134.5736.32511.238.53050.8675.6合计200020001225.232.7430.71280.7443.0134.5736.32511.238.53050.8675.630.98384.24153.55122.8440.9414.74012.21132.6610295.00394.93690.794109.282104.82104.8680273.481138.5263.56197.974.2136.321.844.34.030.316.282.4.611.2368.2455.7612.481663.391015.3121321.55 六、项目建设期及实施进度安排（开、竣工日期）

本项目的建设期为2年（24个月）。根据比较研究，本项目的实施进度安排如下：

在项目可研报告批复后，首先进行项目的勘察设计，在设计进行到施工图设计阶段时，开始进行施工准备工作；待设计完成后进行工程的施工准备及施工单位选择，然后进入正式施工阶段；待工程完工后，进行检查验收。具体进度计划见项目实施进度表。

表6-1项目实施进度计划表 月份 内容 前期及设计阶段 项目施工、设备安装阶段 项目调试验收阶段 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24

七、项目建成后的经济、社会效益

本项目税前财务净现值为8261.30万元，税前投资财务内部收益率为58.80%，大大超过了基准值12%的要求；项目投资利税率95.04%，项目自有资金利润率为304.22%，经济效益和投资效果较好，有较强的盈利能力；在最为敏感性因素（销售收入）向不利方向变化10%的情况下，税前财务内部收益率仍达到42.04%，在项目全部销售情况下，销售价格下降32.35%或成本上升61.37%也不会亏损，说明该项目具备较强的抗风险能力；财务资金平衡分析表明，项目财务资金充裕，完全可按计划归还银行贷款。

本项目效益不但表现在直接的经济效益上，而且表现在项目对周边其他产业的直接拉动与间接作用上。项目的建成能产生很多有形或无形效应，如拉动商业市场需求、拉动餐饮市场需求等。随着海南省旅游、休闲、观光、体育、商业及房地产市场的兴旺，带来人流的同时也带来资金流、物流、加快信息和商务流，促进文化流与科技流。在市场带动下，能够形成各产业互为促进的良性发展格局。

本项目的建设将为海南打造“国际旅游岛”起到积极的推进作用。工程的建设将为促进海口经济发展创造良好的条件，对改善当地居民生活、城镇建设起到积极的作用。

八、项目地理位置图，总平面布置图（或示意图，现有各建筑物和拟建建筑物布局），拟建建筑物建筑平面图等必要附件。

九、具体联系人姓名

罗汉洪执行董事兼总经理

邓世威副总经理兼营销策划总监 张旭副总经理兼人事行政主任 黎秀娥财务主管