论物业服务合同

论物业服务合同

作者：徐亚伟

来源：《法制博览》2012年第05期

【摘要】物业服务合同规定的内容是物业服务企业工作的主要内容，使得接受物业服务的业主与物业服务企业密切联系，其内容也直接影响到接受物业服务的业主的服务质量。本文提出应该明确物业服务合同的性质，并提升物业服务合同的地位，从而对物业服务合同的双方行为进行规范。

【关键词】物业服务合同；性质；责任 一、引言

物业服务是随着房地产市场的繁荣而逐渐发展起来的。在房地产市场开发的大背景下，广大人民群众实现了一定程度上以社区的形式集中居住。以社区形式的集中居住重在优化社会资源配置，方便群众生活。但是与此同时也带来了一个集中的问题就是居住社区的管理。物业服务企业协助管理本小区内的日常事务，从而为小区住户提供一个舒适、安全、有序的居住环境。依照《物业管理条例》的规定，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。物业服务合同规定的内容就是物业服务企业工作的主要内容，使得接受物业服务的业主与物业服务企业密切联系，其内容也直接影响到接受物业服务的业主的服务质量。 二、物业服务合同概念及性质

发生在业主与物业服务企业之间的合同法律关系就是物业服务合同。具体是指“业主和物业管理公司之间订立的，由物业管理公司对物业进行管理，为业主提供服务，业主支付相应服务费用的协议。”物业服务企业为小区提供物业服务，明确了物业服务企业自身的定位。 我国《合同法》中并没有明确规定物业服务合同的性质。因此对物业服务合同性质的界定十分重要。物业服务合同究竟是当前有名合同的一种特殊表现形式，还是一种新类型的合同，学者有各自的见解。关于物业服务合同的性质，历来众说纷纭。有“代理合同”说、“委托合同”说、“承揽合同”说、“劳务合同”说、“复合合同”说等等。明确物业服务合同的性质，直接决定了物业服务合同研究的方向与内容。笔者综合研究和分析了一下物业服务合同的性质，认为其是一种新型的合同。

物业服务合同提供的服务项目内容丰富，除了为全体业主公共事务的日常活动服务外，还包括对单个业主的私人事务进行特约服务，如订送报纸杂志、牛奶、接送儿童上下学、代购飞机票、车船票、对业主专用部分的房屋进行修缮等等。

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三、物业服务合同内容 （一）物业服务合同内容

合同的本质就是合意，合同的法律特征主要表现在以下几个方面：第一，诺成性。合同的达成必须经双方当事人意思表示达成一致。第二，双务性。合同的内容主要就是约定了物业服务企业与业主之间的权利与义务关系，物业服务企业应该找合同的约定提供小区的物业服务，而业主要支付相应的费用的义务。这种义务是合同所约定义务。第三，有偿性。合同要求业主必须要向对方支付对价，以换取自己的利益。

物业服务企业接受小区业主或业主委员会的聘任和委托提供物业服务，业主支付服务费的书面协议就是一种合同关系。合同双方约定的权利义务关系就是物业服务合同的内容。依照《物业管理条例》第三十六条规定物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。它明确了物业管理企业和业主各自享有的权利和承担的义务，是建立业主和物业管理企业关系的法律文件，提供了当事人双方活动的范围和准则，是业主的权利保障书，在整个物业管理活动中处于核心地位。 （二）物业服务合同主体

区分前期物业服务合同与物业服务合同对于确定物业服务合同的主体很有必要。业主和物业管理企业之间实现服务与被服务的有效法律形式就是前期物业服务合同与物业服务合同。建设单位作为前期物业服务合同的主體具有必要性与可行性。业主作为正式物业服务合同的主体具有客观必然性，其享有物业管理权的依据是其享有自己专有部分的专有权、共有部分持分权和自治管理团体成员权。”两者主要区别一是合同主体不同，物业服务合同的主体是业主委员会和物业管理企业，而前期服务合同的主体是开发商和物业管理企业。二是适用阶段不同，本合同适用于业主大会成立后，业主大会选聘物业管理企业，业主委员会与其签订服务合同；前期物业服务合同适用于业主大会、业主委员会成立前，开发商选聘物业管理企业。因此在物业服务合同一般都是指排除前期物业服务合同的物业服务合同。

在物业服务合同中，合同的主体包括业主，业主委员会以及物业服务企业。“根据《物权法》第9条、第2、第29条、第30条等规定，司法解释确定依法登记取得或者依据生效法律文书、继承或者受遗赠，以及合法建造房屋等事实行为取得专有部分所有权的人，应当认定为业主。”根据《物业管理条例》的规定，《物权法》第7的物业服务合同的主体当然包括业主，其次是业主委员会。《物业管理条例》第十五条并没有明确规定业主委员会是否可以作为法人机构，是否可以作为具备民事行为能力和民事权利能力的非法人组织，是否具备一般民事诉讼主体的资格。笔者认为其默认了业主委员会作为物业合同的主体。物业服务企业为小区提供物业服务，是的企业法人，当然是物业服务合同的主体。 四、物业服务合同相关法律问题研究

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（一）提升物业服务合同的地位

物业服务合同作为一种新型的服务合同，在小区中必不可少。近年来业主与物业服务企业纠纷屡见不鲜。例如物业服务不到位，引发业主与物业公司之间的矛盾。房屋质量存在瑕疵、小区停车位未得到保障以及治安管理不够规范等。服务与收费的相互制约导致双方矛盾加剧。业主以物业公司管理不善、服务不周、收费标准过高的名义拒绝缴纳本应缴纳的费用，物业公司则巧立名目多收费、少服务、质价不符，甚至以停电停水等不正当手段对业主进行强制管理，形成了“管理不善就拒绝缴费，费用不足就管理不善”的恶性循环。业主委员会职能未得到充分发挥。物业公司对小区进行物业服务是基于业主委员会的委托，而欠缴物业费的业主普遍对业主委员会的具体情况不知晓，甚至对其性质产生怀疑，造成双方之间缺乏信任。少数业主维权不理性，甚至存在恶意欠费现象。部分业主过于强调自身意愿，一旦不满足就拒缴一切费用，甚至串联、煽动其他业主集体对抗物业公司。

由于物业服务合同的双方的权利与义务关系在当前法律中并没有明确的规定。通常在业主与物业服务企业发生纠纷的情况下，由于没有相关法律依据，不能得到很好的解决。因此应该明确物业服务合同的性质，并提升物业服务合同的地位，从而对物业服务合同的双方行为进行规范。

（二）物业服务企业责任

物业服务企业所提供服务的内容直接影响着业主的人身或者财产安全。对于物业服务企业承担的责任认定，应该具体分析。物业服务企业作为一个盈利性的服务企业，其是在合同约定的范围内保障业主的人身与财产安全，因此我们不能对这样一个服务提供的企业苛求过多的安全义务。如果物业服务企业仅仅违反了合同义务，则只须承担违约责任；如果物业服务合同中没有约定的，则应分析双方是否已经形成事实上的其他合同关系，或者物业管理企业是否违反了有关的附随义务，以及物业管理企业的过错程度等。 五、结论

物业服务合同与百姓生活休戚相关，与社会安定紧密联系。本文提出应该明确物业服务合同的性质，并提升物业服务合同的地位，明确物业服务企业的责任，从而对物业服务合同的双方行为进行规范。 参考文献

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